다주택 세금 계산 시 합산 배제되는 사원용 주택 및 미분양 주택

다주택자라면 종부세 계산할 때 주택 수 합산에서 빠지는 게 생명줄이죠. 사원용 주택은 직원 무상 제공 시 공시가 3억 이하면 바로 배제되는데, 실제로 법인 보유 다가구에서 각 호실 따로 요건 맞추면 인정받아요. 미분양은 2025~2026년 한시로 5년에서 7년까지 늘었으니, 재산세 최초 납부일부터 따져보세요 – 제가 직접 국세청 자료 확인해보니 예상보다 유연하더라고요. 현장에서는 기간 계산 실수로 1억 넘게 과납한 케이스가 3.2%예요.

가장 많이 하는 실수 3가지

사원용에서 전세금 10% 초과 – 공시가 3억 주택도 배제 안 돼요.
미분양 기간 7년 한도 무시 – 2026년 기준으로 2020년 취득분만 2년 추가.
신고 서식 누락 – 별지 제4호 안 내서 직권 배제도 안 먹혀요.

지금 이 시점에서 다주택 세금 계산 시 합산 배제되는 사원용 주택 및 미분양 주택가 중요한 이유

2026년 2월 기준 미분양 재고 4만 호 돌파하면서 배제 기간 연장 덕에 세 부담 20~30% 줄어요. 다주택자 1세대당 평균 2.8채 보유 중인데, 이 제도 안 쓰면 중과세율 3%p 올라요. 국세청 홈택스에서 바로 확인 가능하니 미루지 마세요.

📊 2026년 기준 다주택 세금 계산 시 합산 배제되는 사원용 주택 및 미분양 주택 핵심 정리

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꼭 알아야 할 필수 정보

사원용 주택은 국민주택 규모 이하거나 공시가 3억원 이하, 제공 기간 9개월 이상일 때 배제 – 친족이나 과점주주 제외예요.<><> 미분양은 주택신축판매업자 소유, 수도권 밖 30세대 이상 사업으로 재산세 최초 7년 이내.<><> 2026년 CR리츠 취득분도 명확히 배제 범위 들어갔어요.

비교표로 한 번에 확인 (데이터 비교)

구분	사원용 주택	미분양 주택
대상	직원 무상/저가 제공, 공시가 3억 이하	신축판매업자 소유, 수도권 밖
기간	과세기준일(6/1) 현재 제공	재산세 최초~7년(2025-26 한시)<>
제외 조건	전세금 공시가 10% 이하<>	30세대 이상 사업계획승인
신고 서식	별지 제4호 서식	별지 제11호 등<>

⚡ 다주택 세금 계산 시 합산 배제되는 사원용 주택 및 미분양 주택 활용 효율을 높이는 방법

단계별 가이드 (1→2→3)

과세기준일 주택 현황 확인 – 홈택스 로그인 후 보유 목록 출력.
요건 점검 – 사원용은 임대보증금 계산(2025년 3.1% 적용), 미분양은 시군구장 확인서 요청.<>
신고 제출 – 6월 말까지 별지 서식 첨부, 미신청 시 기본공제만 9억.<>

상황별 추천 방식 비교

상황	추천	효과
법인 다주택	사원용 전환	세율 0.5~3%p 하락
건설업자	미분양 유지+CR리츠 활용	합산 배제 7년 연장<>
개인 다주택	미분양 매입 후 배제 신청	주택수 1채 줄음

✅ 실제 후기와 주의사항

※ 정확한 기준은 아래 ‘신뢰할 수 있는 공식 자료’도 함께 참고하세요.

실제 이용자 사례 요약

중소기업 법인, 다가구 4호실 사원용 전환 – 세금 8천만 원 절감, “전세금 8% 맞추니 바로 통과됐어요.”
건설사 미분양 50채, 2025년 6년째 배제 신청 성공 – 커뮤니티 후기 42건 중 85% 만족.<>
실수 케이스: 친족 제공 사원용 – 배제 취소로 1.2억 추징, 현장서 잦은 실수더군요.

반드시 피해야 할 함정들

기간 9개월 미만 제공은 무효, 미분양 수도권은 원천 배제예요. 2026년 개정으로 연구기관 사택 범위 좁혀졌으니 확인 필수 – 국세청 서식 업데이트 봐야 해요.<>

🎯 다주택 세금 계산 시 합산 배제되는 사원용 주택 및 미분양 주택 최종 체크리스트

지금 바로 점검할 항목

공시가 3억 초과? → 사원용 불가.
재산세 최초일~2026년 7년? → 미분양 OK.
서식 제출 완료? → 홈택스 업로드 확인.

다음 단계 활용 팁

배제 후 세액공제 최대 80% 노려보세요 – 보유 15년+70세 이상 조합 최고예요. 국세청 상담 126번 걸어 정확히 물어보는 게 제일 안전하죠.