2026년 서울 아파트 재건축 단지 내 상가 지분 쪼개기 방지 대책

2026년 현재 서울 아파트 재건축 단지의 상가 지분 쪼개기는 이미 법적으로 금지되어 있습니다. 이는 권리산정기준일 이후 분할된 상가에 대해 현금청산을 의무화한 도시정비법 개정안이 2024년 1월 국회 본회의를 통과하면서 시행되고 있습니다. 서울시는 행위허가제한, 권리산정 기준일 조기지정, 토지거래허가구역 지정 등 다층적 규제로 투기 수요를 차단하고 있습니다.

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재건축 상가 지분 쪼개기 규제 핵심 내용

2024년부터 시행 중인 도시정비법 개정안은 재건축 사업의 걸림돌로 작용했던 상가 지분 쪼개기를 원천적으로 차단하기 위해 만들어졌습니다. 권리산정기준일 이후 분할된 상가는 주택과 동일하게 분양권을 받지 못하고 현금청산 대상이 되며, 조합설립 동의율 산정 시에도 소유자 수에서 제외됩니다.

권리산정기준일 규제 강화

권리산정기준일 이후 쪼개진 상가 지분을 매입한 경우 분양권을 받지 못하고 현금으로 청산됩니다. 기존에는 주택만 이 규제를 받았으나 2024년부터 상가까지 확대되었습니다. 또한 권리산정기준일 지정 시점이 기존 ‘기본계획 수립 후’에서 ‘공람공고 이후’로 대폭 앞당겨졌습니다.

조합설립 동의율 산정 제외

권리산정기준일 이후 쪼개진 상가 지분 소유자는 재건축 구역 제척 시 토지 등 소유자 수에서 제외됩니다. 재건축 조합설립인가를 위해서는 토지 등 소유자 75%의 동의가 필요한데, 이를 통해 쪼개진 상가 소유자의 협상력을 원천적으로 차단합니다.

행위허가제한과 조기 규제 적용

지방자치단체는 ‘행위허가제한’ 규정을 활용해 상가 지분 분할 자체를 원천 차단하고 있습니다. 강남3구(강남·서초·송파)와 양천구 등 서울 주요 재건축 단지가 밀집한 지역에서 적극 활용 중입니다.

서울시 주요 지역별 적용 현황

• 강남구: 대치동 미도·선경아파트, 압구정동 미성아파트, 개포동 개포현대1차·경남·우성3차 등 7개 단지에 행위허가제한 적용
• 서초구: 반포미도1·2차 단지에 규제 적용
• 양천구: 목동 1~3단지와 5~8·10·12~14단지, 안전진단 진행 중이던 9·11단지까지 확대
• 송파구: 아시아선수촌·올림픽선수기자촌·올림픽훼밀리 단지 포함

행위허가제한은 기본계획 공람 중인 정비예정구역이나 정비계획 입안 제안 단계에만 적용 가능합니다. 자치구들은 적용 시점을 안전진단 단계까지 앞당길 수 있도록 법적 근거 마련을 건의하고 있습니다.

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토지거래허가구역 지정으로 투기 차단

서울시는 주요 재건축·재개발 지역을 토지거래허가구역으로 지정해 투기 수요 유입을 원천 차단하고 있습니다. 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 거래 시 해당 구청장의 허가를 받아야 합니다.

토지거래허가 적용 기준

허가 대상 토지면적은 법령상 기준(주거지역 180㎡, 상업지역 200㎡)의 10% 수준으로 대폭 하향되었습니다. 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡ 초과 시 허가가 필요하며, 투기억제 취지를 극대화한 강력한 규제입니다.

주요 토지거래허가구역 지정 사례

여의도아파트지구, 성수전략정비구역(1~4지구) 등 투기 수요 유입과 거래가격 상승이 우려되는 재건축·재개발 추진구역이 지정되었습니다. 조합 설립 전 추진위 단계를 포함해 사업단계와 관계없이 모두 토지거래허가 대상에 포함됩니다.

현장에서 체감하는 규제 효과와 한계

현재 시행 중인 규제들은 상가 지분 쪼개기로 인한 재건축 사업 지연을 상당 부분 해소했습니다. 그러나 일부 전문가들은 미봉책에 불과하다는 지적도 제기하고 있습니다.

규제 효과

추가 보완 필요 사항

한국건설산업연구원은 서울시 재개발 사업처럼 과소필지 소유자에게 주택 분양을 금지하는 규정 도입을 제안했습니다. 준공 후 30년이 지나고 용적률이 낮아 사업성이 있다면 재건축 가능성을 예측할 수 있는 만큼, 보다 근본적인 대책이 필요하다는 의견입니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 2026년 현재 재건축 상가 지분 쪼개기는 완전히 금지되었나요?
네, 2024년 1월부터 도시정비법 개정안이 시행되면서 권리산정기준일 이후 쪼개진 상가 지분은 분양권을 받지 못하고 현금청산 대상이 됩니다. 서울시 주요 지역에서는 행위허가제한을 통해 지분 분할 자체를 차단하고 있습니다.

Q2. 행위허가제한은 어떤 재건축 단지에 적용되나요?
기본계획 공람 중인 정비예정구역이나 주민 동의율을 채워 정비계획 입안을 제안한 단지에 적용됩니다. 강남3구와 양천구 등 사업성 높은 지역의 주요 단지들이 포함되어 있습니다.

Q3. 권리산정기준일 이전에 상가를 매입하면 문제가 없나요?
권리산정기준일 이전에 매입했더라도 해당 지역이 행위허가제한 구역으로 지정되면 지분 분할 시 지자체 허가가 필요합니다. 또한 토지거래허가구역에서는 매입 자체에 구청장 허가가 필요합니다.

Q4. 재건축 상가 지분 쪼개기 방지 대책의 한계는 무엇인가요? 권리산정기준일과 행위허가제한만으로는 사업 초기 단계의 지분 쪼개기를 완전히 막기 어렵습니다. 전문가들은 과소필지 소유자에 대한 주택 분양 금지 등 보다 근본적인 규정 마련이 필요하다고 지적합니다.