성수전략정비구역은 성수동1가 72-10번지 일대를 중심으로 총 4개 지구로 구성된 대규모 재개발 프로젝트입니다. 대지면적 16만 평에 총 55개 동, 9,428세대(임대주택 2,004세대 포함)의 공동주택이 들어서며, 서울 동북권 한강변을 대표하는 명품 주거단지로 탈바꿈할 예정입니다. 2025년 3월 27일 서울시는 정비계획 결정을 최종 고시하며 15년간 이어진 주민 숙원사업이 본격화되는 발판을 마련했습니다.

각 지구별 세대수와 조합원 현황

성수전략정비구역은 지구마다 고유한 특성과 규모를 갖추고 있습니다. 1지구는 약 918명의 조합원이 참여하며 한강 조망권이 뛰어난 입지를 자랑하고, 2지구는 약 832명의 조합원으로 구성되어 있습니다. 3지구는 조합원 959명으로 최고 70층 이하 2,213세대(임대주택 486세대 포함) 규모로 계획되었으며, 4지구는 약 552명의 조합원이 참여하는 구조입니다. 각 지구는 한강 조망권과 서울숲 인접성이라는 입지적 강점을 공유하면서도, 조합원 구성과 사업 진행 속도에서 차이를 보입니다.

초고층 건축 계획과 층수 제한 완화

2013년 박원순 전 서울시장 재임 시절 도입된 한강변 35층 높이 제한이 2023년 오세훈 서울시장에 의해 폐지되면서, 성수전략정비구역의 초고층 개발 가능성이 열렸습니다. 이에 따라 성수1지구 조합은 랜드마크 조성을 위해 65층 이상 초고층 개발 안건을 가결했으며, 성수3지구는 최고 70층까지 계획하고 있습니다. 4지구 역시 77층 규모의 초고층 아파트를 추진 중이어서, 성수 일대가 명실상부한 한강변 스카이라인의 새로운 상징으로 떠오를 전망입니다.

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시공사 선정 현황과 건설사 경쟁

성수전략정비구역의 시공사 선정 절차는 2025년 하반기부터 본격화되었으나 조합 내홍과 입찰 논란으로 일부 지연이 발생했습니다. 1지구는 GS건설이 오랜 기간 공을 들인 것으로 알려져 있으며, 성수1지구는 2023년 5월 롯데건설을 시공사로 선정한 후 2024년 7월 사업시행인가를 받았습니다. 4지구는 2025년 12월 18일 시공자 선정 입찰공고를 내며 대우건설, 롯데건설 등 대형 건설사들의 치열한 경쟁이 예고되었습니다.

주요 건설사별 진출 전략 비교

건설사	주력 지구	경쟁력 포인트	진행 상황
GS건설	성수1지구	한강변 프리미엄 단지 경험, 오랜 기간 조합 관계 구축	입찰 준비 중
롯데건설	성수1지구	2023년 공동사업자로 선정, 사업시행인가 완료	사업 진행 중
대우건설	성수4지구	초고층 설계 역량, 한강 조망권 극대화 전략	입찰 참여 예정
현대건설

성수2# 성수 전략 정비 구역 2026년 서울 아파트 재건축 한강변 초고층 빌드

서울 한강변 최대 규모 재건축 사업인 성수전략정비구역이 2026년 본격적인 개발 단계로 진입하고 있습니다. 16만 평 대지에 9,428세대가 들어서는 이 프로젝트는 최고 77층 초고층 아파트로 재탄생하며, 한강 조망권과 서울숲 접근성을 갖춘 명품 주거단지로 주목받고 있습니다. 2025년 3월 정비계획 고시가 완료되면서 주민들의 15년 숙원사업이 드디어 실현 가능성을 높였습니다.

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성수전략정비구역 4개 지구 개발 현황

성수전략정비구역은 성수동1가 72-10번지 일대 총 4개 지구로 구성되어 있으며, 각 지구마다 차별화된 설계와 일정으로 진행되고 있습니다. 2025년 3월 서울시 고시를 통해 정비계획이 확정되면서, 1~4지구 모두 최고 65층 이상 초고층 개발이 가능해졌습니다. 한강변 35층 높이 제한이 폐지된 이후, 서울 동북권을 대표하는 랜드마크 단지로 탈바꿈하고 있습니다.

1지구·2지구·3지구·4지구 세부 계획

1지구는 약 918명의 조합원으로 구성되어 있으며, GS건설이 오랜 기간 시공사 수주 경쟁에 공을 들인 것으로 알려져 있습니다. 2지구는 832명의 조합원이 참여하며, 정비계획 변경안 공람을 완료했지만 조합 내홍으로 시공사 선정이 지연되고 있습니다. 3지구는 959명의 조합원으로 구성되어 최고 70층 규모 2,213세대가 계획되어 있으며, 한강 조망이 가능한 남향 설계로 주목받고 있습니다. 4지구는 552명의 조합원이 참여하며, 2024년 12월 시공사 선정 입찰 공고를 진행하여 대우건설과 롯데건설 등 대형 건설사들의 치열한 경쟁이 예상됩니다.

성수전략정비구역 사업 일정 및 핵심 포인트

2025년 3월: 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시 완료
2025년 하반기~2026년: 각 지구별 시공사 선정 총회 예정
2026년~2027년: 사업시행인가 및 관리처분계획 수립 단계 진입 예상
조합원 분양 신청 및 일반 분양은 사업시행인가 이후 순차 진행됩니다

성수전략정비구역의 조합원 분양가는 전용 84㎡ 기준으로 약 19억~23억 원 수준으로 추정되며, 일반 분양가는 24억~28억 원대로 예상됩니다. 4지구의 경우 한강 조망권이 100% 확보되어 조합원 분양가가 전용 84㎡ 기준 22.4억 원, 평당 약 6,300~6,400만 원으로 설정되었습니다. 인근 갤러리아 포레와 트리마제의 평당 호가가 1.2억~3억 원 수준임을 감안할 때, 향후 시세 상승 여력이 충분한 것으로 평가됩니다.

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지구별 분양가 비교표

지구	전용면적	조합원 분양가(추정)	일반 분양가(추정)	특징
1지구	84㎡	약 22.4억 원	약 27.95억 원	트리마제 인접, 한강 조망 우수
2지구	84㎡	약 20억 원	약 25억 원	한강 조망 가능성 있음
3지구	84㎡	약 19억 원	약 24억 원	상권 밀접, 문화 인프라 우수
4지구	84㎡	약 23억 원	약 28억 원	100% 한강 조망, 초고층 설계

투자 시 예상 수익률과 주의사항

현재 성수3지구 전용 84㎡ 조합원 물건 최저가는 약 19억 원이며, 추정 프리미엄 4.6억 원과 조합원 분양가를 합하면 총 투자금액은 27억~28억 원 수준입니다. 인근 트리마제와 아크로서울포레스트의 호가가 42억~45억 원대임을 고려하면, 확정 수익은 15억 원 이상 가능할 것으로 분석됩니다. 다만 초고층 건축 시 공사비 증가와 공사 기간 장기화로 인한 분담금 상승 가능성을 염두에 두어야 합니다.

서울 한강변 초고층 재건축 트렌드 분석

서울시가 2023년 한강변 아파트 35층 높이 제한을 폐지한 이후, 압구정, 성수, 여의도, 잠실 등 주요 한강변 재건축 단지들이 50층 이상 초고층 개발을 추진하고 있습니다. 서울 재개발·재건축 사업장 321곳을 분석한 결과, 높이 200m 이상 초고층 단지가 기존 6곳에서 19곳으로 3배 이상 증가할 전망입니다. 이러한 변화는 홍콩이나 뉴욕과 같은 마천루 스카이라인을 조성하려는 서울시의 도시계획 방향과 맞물려 있습니다.

초고층 개발의 장점과 우려점

초고층 재건축의 가장 큰 장점은 한강 조망권 확보와 랜드마크 효과로 인한 자산 가치 상승입니다. 성수1지구 조합원들은 랜드마크 조성을 위해 65층 이상 개발 안건을 가결했으며, 이에 따라 성수 1~4지구 모두 최고층이 65층 이상으로 추진될 가능성이 커졌습니다. 반면 일부 단지에서는 공사비 급증과 공사 기간 연장에 대한 우려로 초고층 계획을 포기하는 사례도 나타나고 있습니다. 반포주공1단지는 조합원 과반(65%) 의견으로 49층 대신 35층 재건축을 확정했고, 여의도 공작아파트는 56층 대신 49층으로 조정했습니다.

성수전략정비구역의 차별화 전략

성수전략정비구역은 한강변 입지와 서울숲 인접성이라는 이중 프리미엄을 동시에 누릴 수 있는 희소한 지역입니다. 강변북로와 동부간선도로 접근성, 2호선 성수역과 분당선 서울숲역 등 복합 교통 환경도 우수합니다. 특히 성수동은 최근 몇 년간 신흥 부촌이자 문화 중심지로 떠오르면서 강남에 버금가는 집값을 형성하고 있어, ‘재개발 블루칩’으로 평가받고 있습니다.

시공사 선정 경쟁과 조합 운영 리스크

성수전략정비구역의 시공사 선정 절차는 GS건설, 현대건설, 삼성물산, 포스코이앤씨, 대우건설, 롯데건설 등 대형 건설사들의 치열한 경쟁으로 진행되고 있습니다. 1지구와 2지구는 시공사를 선정하면 대안 설계를 받을 수 있고, 설계 단계에서 시공사 설계팀과 협력할 수 있다는 점에서 조합원들의 기대가 높습니다. 다만 2025년 10월 기준, 조합 내홍과 입찰 논란으로 시공사 선정 절차가 차질을 빚고 있는 상황입니다.

조합장 리스크와 입찰 투명성 이슈

일부 지구에서는 조합장 교체와 관련된 논란으로 시공사 선정이 지연되고 있으며, 서울시가 입찰 관련 유착 의혹과 개별 접촉 사례에 대한 실태조사에 착수한 것으로 알려졌습니다. 2지구는 입찰이 유찰될 경우 2026년 정기총회에서 선출될 새로운 조합장이 시공사 선정 절차를 이어받도록 한다는 의견이 제시되어, 시공사 선정이 당분간 중단될 가능성이 있습니다. 1지구는 조합원 대의원회를 통해 지침을 수정하고 재입찰에 나서기로 했으나, 구체적인 일정은 아직 확정되지 않았습니다.

성공적인 시공사 선정을 위한 체크리스트

시공사의 초고층 아파트 건설 경험과 기술력 확인
브랜드 파워와 분양 마케팅 능력 평가
공사비 견적의 합리성과 분담금 부담 수준 검토
프리미엄 복합문화상가 및 하이엔드 커뮤니티 제안 내용 비교

Q1. 성수전략정비구역 재건축은 언제 완공되나요?

성수전략정비구역은 2025년~2026년 시공사 선정을 거쳐 사업시행인가를 받은 후, 2027년~2028년 착공을 목표로 하고 있습니다. 일반적으로 재건축 사업은 착공 후 4~5년이 소요되므로, 완공 및 입주는 빠르면 2032년~2033년경 가능할 것으로 예상됩니다. 다만 초고층 아파트는 공사 기간이 더 길어질 수 있어 지구별로 일정 차이가 발생할 수 있습니다.

Q2. 성수전략정비구역 조합원 자격은 어떻게 취득하나요?

성수전략정비구역 조합원 자격은 현재 해당 구역 내 토지 또는 건물 소유자가 조합 설립 동의 과정에서 취득하게 됩니다. 이미 조합 설립이 완료된 1지구, 2지구, 4지구는 기존 조합원의 권리를 양수하는 방식으로만 참여 가능하며, 현재 조합원 물건 최저가는 약 16억~19억 원 수준입니다. 3지구는 조합 설립 추진 중이므로 관련 정보는 조합 추진위원회에 문의가 필요합니다.

Q3. 성수전략정비구역 재건축 투자 시 주의할 점은 무엇인가요?

성수전략정비구역 재건축 투자 시 가장 주의해야 할 점은 시공사 선정 지연과 조합 내홍으로 인한 사업 일정 차질입니다. 또한 초고층 건축에 따른 공사비 증가로 조합원 분담금이 당초 예상보다 상승할 가능성이 있습니다. 현재 서울시가 입찰 투명성 관련 실태조사를 진행 중이므로, 조합 운영의 투명성과 법적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다. 장기 투자 관점에서 자금 계획과 대출 상환 능력을 충분히 고려하는 것이 중요합니다.

Q4. 성수전략정비구역 한강변 초고층 아파트의 시세 전망은 어떤가요?

성수전략정비구역 한강변 초고층 아파트는 입지와 조망권을 감안할 때 인근 트리마제, 갤러리아 포레와 유사한 시세를 형성할 것으로 전망됩니다. 현재 이들 단지의 평당 호가가 1.2억~3억 원, 전용 84㎡ 기준 42억~45억 원대임을 고려하면, 성수전략정비구역 재건축 완공 후 일반 분양가 대비 약 50~70% 수익률을 기대할 수 있습니다. 다만 공급 물량이 총 9,428세대로 대규모인 점과 향후 부동산 시장 변동성을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.