강남권 2026년 서울 아파트 재건축 이주 수요로 인한 인근 전세난

2026년 강남권 재건축 이주가 본격화되면서 전세 시장에 큰 변화가 예상됩니다. 특히 강남4구에서만 2만여 가구 이상이 이주를 앞두고 있어, 인근 지역의 전세 매물 부족과 가격 상승 압박이 커질 전망입니다. 서울의 신규 입주 물량은 작년 대비 33% 감소한 2만9천여 가구에 불과해, 공급 부족 현상이 심화되고 있습니다.

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2026년 강남권 재건축 이주 일정과 규모

강남4구에서는 2026년 내내 대규모 이주가 진행됩니다. 강동구 둔촌주공 5,930가구를 비롯해 강남구 개포 주공4단지 2천여 가구, 개포 주공1단지 5,040가구 등이 순차적으로 이주를 시작합니다. 매봉역 인근에서도 개포럭키 단지가 2월부터 이주를 개시하는 등 강남권 전역에서 재건축이 활발히 진행됩니다.

주요 재건축 단지별 이주 현황

• 강동구: 둔촌주공 5,930가구가 2026년 중 이주 예정으로, 강동 지역 전세 시장에 이미 영향을 미치고 있습니다
• 강남구: 개포 주공4단지(2천여 가구)와 개포 주공1단지(5,040가구)의 이주가 예정되어 있으며, 세입자까지 합하면 5천 가구 이상이 이동할 것으로 추정됩니다
• 도곡동 매봉역 일대: 5개 노후 단지 2,500여 가구 규모의 재건축이 탄력을 받고 있습니다

재건축 초과이익환수제 유예기간이 2025년 말 종료됨에 따라, 대규모 재건축 단지들이 앞다퉈 관리처분 인가를 받으려 했습니다. 이로 인해 2026년 이주 물량이 특정 시기에 집중되는 현상이 나타났습니다. 통상 관리처분 인가 후 3~6개월 이내 이주가 시작되기 때문에, 2026년 상반기부터 하반기까지 이주가 연쇄적으로 진행될 전망입니다.

재건축 이주로 인한 전세난 심화 메커니즘

재건축 이주는 해당 지역의 전세 시장에 직접적인 충격을 줍니다. 이주 가구들은 공사 기간 동안 인근 지역에서 임시 거주지를 찾기 때문에, 전세 수요가 급증하는 반면 재건축으로 기존 주택이 철거되어 공급은 감소합니다. 강동구의 경우 둔촌주공 이주 예정 소식만으로도 인근 아파트 전셋값이 연초 4억원대 초반에서 5억원을 넘어서는 등 이미 영향이 나타나고 있습니다.

전세 매물 부족의 구조적 원인

• 정비사업 단지의 특성: 노후 아파트는 세입자 비율이 높아 이주 시 전세 수요가 크게 증가합니다
• 인근 지역 선호: 이주 가구는 자녀 학군과 직장 등의 이유로 인근 지역에서 임시 거주지를 찾는 경향이 강합니다
• 공급 감소: 재건축 주택 철거로 해당 지역의 총 주택 수가 감소하는 반면 수요는 급증합니다

2026년 전세 가격은 전국적으로 4% 상승할 것으로 전망되며, 이는 2025년 1% 상승률보다 4배 높은 수준입니다. 강남권의 경우 재건축 이주 수요와 함께 신규 입주 물량 부족(2만9천 가구, 전년 대비 33% 감소)이 겹치면서 전세난이 더욱 심화될 것으로 예상됩니다. 10·15 대책 이후 토지거래허가구역 지정으로 실거주 의무가 강화되면서 전세 공급 자체가 감소한 것도 주요 원인입니다.

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지역별 전세 시장 영향 범위와 대응 전략

강남권 재건축 이주는 서울뿐 아니라 인근 성남, 남양주, 하남 등 수도권 전역의 전월세 시장에 영향을 미칠 것으로 보입니다. 강북권 역시 서대문구 5,440가구, 동대문구 4,552가구, 성북구 4,151가구 등 재개발 이주 대기 물량이 많아 전세 시장 불안이 예상됩니다.

영향권 지역 분석

실전 대응 체크리스트

• 이주 시기를 미리 파악해 전세 계약 갱신 시점 조정하기
• 인근 연립·오피스텔·다가구 주택 등 대안 주거 형태 검토하기
• 월세 전환 시 적정 전환율 계산 및 계약 조건 꼼꼼히 확인하기
• 수도권 외곽 지역으로 임시 이주 후 입주 시 재이동 계획 수립하기

서울시와 각 구청은 이주 시기를 최대한 분산시키는 조정이 필요합니다. 또한 공공 전세 주택 공급 확대, 이주비 대출 지원 강화, 재건축 일정 조율 등 다양한 정책적 노력이 요구됩니다. 2026년 5월까지 유예된 양도세 중과 부활 여부도 매물 공급에 영향을 미칠 수 있어 주목해야 합니다.

2026년 전세 시장 전망과 월세 전환 트렌드

2026년 전세 시장은 구조적 공급 부족으로 어려움이 지속될 전망입니다. 갭투자 금지와 실거주 의무화로 전세 물량이 감소하는 가운데, 재건축 이주 수요까지 더해져 전세 구하기가 더욱 어려워질 것입니다. 이에 따라 월세 비율은 2025년 62.8%에서 더욱 증가할 것으로 예상됩니다.

월세 전환 증가 배경

전세 대출 규제 강화로 버팀목 전세자금대출 한도가 감소하고, 1주택자의 전세 대출 이자 상환분이 DSR에 반영되면서 대출 가능 금액이 줄어들었습니다. 임대인 입장에서도 예금금리 하락으로 월세를 받는 것이 더 유리해진 상황입니다. 전세 사기 위험에 대한 우려로 세입자들도 월세를 선호하는 경향이 강해지고 있습니다.

실제 사례와 시장 반응

강남 은마아파트 115㎡는 2021년 최고가 28억2천만원에서 2025년 10월 43억1천만원으로 급상승했습니다. 이는 강남 재건축의 상징적 사례로, 2021년 최고가 대비 50% 이상 상승한 것입니다. 반면 서울 외곽 노원구는 2021년 최고가 대비 70~80% 수준에 머물러 있어, 지역별 양극화가 극심한 상황입니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 2026년 강남권 재건축 이주는 언제부터 본격화되나요?

2026년 2월부터 개포럭키 등이 이주를 시작하며, 강동구 둔촌주공, 강남구 개포 주공4단지와 주공1단지 등이 상반기부터 하반기까지 순차적으로 이주에 들어갑니다. 강남4구에서만 2만여 가구 이상의 이주가 예정되어 있습니다.

Q2. 재건축 이주로 인한 전세난은 어느 지역까지 영향을 미치나요?

강남권 재건축 이주는 서울 강남4구는 물론 인근 성남, 남양주, 하남 등 수도권 전역의 전월세 시장에 영향을 줄 것으로 예상됩니다. 특히 개포 단지 이주민들은 인근 연립·오피스텔·다가구 주택까지 전세 수요를 확대시킬 전망입니다.

Q3. 2026년 서울 아파트 전세 가격은 얼마나 오를까요?

건설산업연구원은 2026년 전국 전세 가격이 4% 상승할 것으로 전망했으며, 이는 2025년 1% 상승률의 4배에 달하는 수치입니다. 강남권의 경우 재건축 이주 수요와 신규 입주 물량 부족이 겹치면서 더 높은 상승률을 보일 가능성이 있습니다.

Q4. 강남권 재건축 이주 시 전세 구하기 어려울 때 대안은 무엇인가요?

인근 연립·오피스텔·다가구 주택 등 대안 주거 형태를 검토하거나, 월세 전환을 고려할 수 있습니다. 수도권 외곽 지역으로 임시 이주 후 입주 시 재이동하는 방안도 있으며, 이주 시기를 미리 파악해 전세 계약 갱신 시점을 조정하는 것이 중요합니다.

Q5. 재건축 이주 수요가 2026년에 집중된 이유는 무엇인가요?

재건축 초과이익환수제 유예기간이 2025년 말 종료됨에 따라, 대규모 재건축 단지들이 초과이익 환수를 피하기 위해 앞다퉈 연내 관리처분 인가를 받으려 했기 때문입니다. 이로 인해 2026년 이주 물량이 특정 시기에 집중되는 현상이 발생했습니다.