2026년 서울 아파트 재건축 조합원 지위 승계 가능한 매물 찾는 법
서울 아파트 재건축 조합원 지위 승계 가능한 매물을 찾는 게 왜 이렇게 어렵게 느껴질까요? 조합원 지위가 안 되면 새 아파트 입주권이 아니라 현금청산만 남기 때문에, 조건 하나만 틀려도 수억 원 손해가 생길 수 있습니다. 2026년 기준으로 서울에서 조합원 지위 승계가 가능한 재건축 아파트를 안전하게 찾는 구체적인 방법을 단계별로 정리해 드립니다.
2026년 서울 재건축 조합원 지위 승계 가능한 조건
2026년 현재 서울은 전역이 투기과열지구이기 때문에, 조합설립인가를 받은 재건축 아파트는 원칙적으로 조합원 지위를 양도·승계할 수 없습니다. 하지만 도시 및 주거환경정비법(도정법)에 따라 예외 조건을 충족하면 조합원 지위를 승계받아 새 아파트 입주권을 받을 수 있습니다. 이 조건을 모르고 매입하면 나중에 현금청산 대상이 되어 큰 손해를 볼 수 있으니, 반드시 확인해야 합니다.
조합원 지위 승계가 가능한 5가지 예외
서울 재건축 아파트에서 조합원 지위를 승계할 수 있는 대표적인 예외는 다음과 같습니다.
- 1세대 1주택자로서 10년 이상 보유, 5년 이상 거주한 경우
해당 아파트를 10년 이상 소유하고, 5년 이상 실거주한 1세대 1주택자라면 조합원 지위를 양도할 수 있습니다. 소유기간은 등기부등본, 거주기간은 주민등록등본으로 확인하며, 상속받은 경우 피상속인의 기간도 합산할 수 있습니다.
- 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 경우
조합이 설립된 지 3년이 지났지만 아직 사업시행인가를 신청하지 않은 재건축 아파트는, 3년 이상 계속 소유한 사람이 사업시행인가 전에 양도할 수 있습니다.
- 사업시행인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 경우
사업시행인가를 받은 후 3년 안에 착공하지 못한 재건축 아파트는, 3년 이상 계속 소유한 사람이 착공 전에 양도할 수 있습니다.
- 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 경우
착공 후 3년이 지났지만 아직 준공되지 않은 재건축 아파트는, 3년 이상 계속 소유한 경우 조합원 지위를 양도할 수 있습니다.
- 상속·이혼 등 법정 사유로 인한 양도·양수
상속이나 이혼으로 인해 토지·건축물을 소유하게 된 경우, 투기과열지구라도 조합원 지위를 승계할 수 있습니다.
조합원 지위 승계가 안 되는 대표적인 경우
반대로 조합원 지위 승계가 불가능한 대표적인 상황은 다음과 같습니다.
- 조합설립인가 이후에 일반 매매로 매수한 경우 (예외 조건 제외)
- 조합설립 후 자녀에게 증여한 경우
- 공유자 중 일부가 예외 요건을 충족하지 못한 경우 (공동명의 매물)
- 투기과열지구 지정 이후에 계약을 체결한 경우 (예외 조건 제외)
이런 경우는 새 아파트 입주권이 아니라 현금청산 대상이 되므로, 계약 전 반드시 조합에 확인해야 합니다.
조합원 지위 승계 가능한 매물 찾는 구체적인 방법
2026년 기준으로 서울에서 조합원 지위 승계가 가능한 재건축 아파트를 찾으려면, 단순히 “조합원 매물”이라고만 쓰인 광고를 믿기보다는, 법적 조건과 현장 정보를 직접 확인하는 절차가 필요합니다. 아래 단계를 따라가면 조합원 지위 승계 가능 여부를 보다 정확히 판단할 수 있습니다.
1단계: 재건축 단지의 현재 단계 확인
조합원 지위 승계 가능 여부는 재건축 사업의 단계에 따라 달라지므로, 우선 해당 단지가 어느 단계에 있는지 확인해야 합니다.
- 조합설립인가 전 단계
조합이 아직 설립되지 않은 단지는 조합원 지위 승계 제한 대상이 아니므로, 일반 매매로 조합원이 될 수 있습니다.
- 조합설립인가 후, 사업시행인가 전 단계
조합은 설립됐지만 사업시행인가를 받지 않은 단지입니다. 이 단지에서 조합원 지위를 승계하려면 “조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 경우” 등 예외 조건을 충족해야 합니다.
- 사업시행인가 후, 착공 전 단계
사업시행인가를 받은 후 3년 이내에 착공하지 못한 경우에만 조합원 지위 승계가 가능합니다.
- 착공 후, 준공 전 단계
착공 후 3년 이상 준공되지 않은 경우에만 조합원 지위 승계가 가능합니다.
2단계: 조합원 지위 승계 가능 여부를 조합에 직접 확인
매물이 나왔다고 해서 무조건 조합원 지위 승계가 가능한 것은 아닙니다. 반드시 조합 사무실에 직접 문의하거나, 조합원 지위 승계 가능 여부를 확인하는 공문을 요청해야 합니다.
- 조합에 “조합원 지위 승계 가능 여부 확인서” 또는 “조합원 자격 확인서”를 요청합니다.
- 매도인이 1세대 1주택자인지, 10년 이상 보유·5년 이상 거주했는지, 조합 설립 후 3년 이상 보유했는지 등을 조합에서 확인받습니다.
- 조합원 지위 승계를 위해서는 구청·국토부 승인 절차가 필요한 경우도 있으므로, 조합에서 절차와 소요 기간(보통 약 10일)을 안내받습니다.
조합원 지위 승계가 가능한 매물이라면, 부동산 중개업소와 계약서를 작성할 때 다음과 같은 내용을 반드시 명시해야 합니다.
- 매도인은 조합원 지위를 매수인에게 포괄승계한다는 조항을 계약서에 포함합니다.
- 매도인은 조합원 지위 승계에 필요한 서류(가족관계증명서, 주민등록등·초본, 등기부등본 등)를 제공할 것을 약정합니다.
- 매도인의 사유로 조합원 지위 승계가 안 될 경우, 계약은 무효가 되고 매도인이 지급받은 금원을 전액 반환한다는 조항을 넣습니다.
이렇게 계약서에 명시하지 않으면, 나중에 조합원 지위 승계가 안 되더라도 손해배상 청구가 어려울 수 있습니다.
4단계: 조합원 지위 승계 가능한 단지 예시 (2026년 기준)
2026년 현재 서울에서 조합원 지위 승계가 가능한 것으로 알려진 대표적인 재건축 단지 예시는 다음과 같습니다.
- 강남구 압구정아파트지구(2~5구역)
조합이 설립됐지만 정비계획 수정 등으로 사업시행인가를 아직 신청하지 않은 단지로, 조합 설립 후 3년 이상 보유한 경우 조합원 지위 승계가 가능합니다.
- 서대문구 증산 5구역, 성동구 금호 16구역, 은평구 갈현 1구역·대조 1구역
2018년 1월 25일 이전에 사업시행인가를 받은 연립·다세대 주택으로, 도정법 시행 부칙에 따라 조합원 매물 거래가 가능합니다.
- 동대문구 청량리 7구역, 성북구 장위 10구역, 동작구 노량진 2·4·6·7·8구역, 흑석 9구역
재개발 구역 중 관리처분인가 전 단계이거나, 2018년 이전 사업시행인가를 받은 단지로 조합원 지위 승계가 가능한 경우가 있습니다.
이 외에도 조합 설립 후 3년 이상 사업시행인가를 신청하지 않은 단지, 사업시행인가 후 3년 이내에 착공하지 못한 단지 등에서 조합원 지위 승계가 가능한 매물이 나올 수 있으므로, 조합에 직접 확인하는 것이 가장 정확합니다.
조합원 지위 승계 가능한 매물 거래 시 주의점
조합원 지위 승계가 가능한 매물이라도, 거래 과정에서 실수하면 나중에 큰 손해를 볼 수 있습니다. 특히 2026년 서울은 투기과열지구이기 때문에 조건이 까다롭고, 조합원 지위 승계가 안 되면 현금청산만 남기 때문에 다음 사항을 꼭 확인해야 합니다.
흔히 겪는 문제
- “조합원 매물”이라고 광고했지만, 실제로는 조합원 지위 승계가 안 되는 경우
조합 설립 후 일반 매매로 매수한 경우, 조합원 지위 승계가 원칙적으로 금지되므로, 광고 문구만 믿지 말고 반드시 조합에서 확인해야 합니다.
- 공동명의(공유자) 매물에서 일부 지분만 조합원 지위 승계가 되는 경우
투기과열지구 내 재건축 아파트를 2명이 50%씩 보유한 경우, 2명 모두가 예외 요건을 충족해야 조합원 지위를 모두 승계받을 수 있습니다. 일부 지분만 조합원 지위를 받고, 나머지는 현금청산 대상이 되는 경우도 있으므로 주의해야 합니다.
- 매도인이 1세대 1주택자인지, 10년 이상 보유·5년 이상 거주했는지 확인하지 않은 경우
1세대 1주택자 요건은 조합에서 구청·국토부에 확인하는 절차가 필요하므로, 매도인이 “1주택자다”라고 말하는 것만으로는 부족합니다.
방치 시 발생하는 손해와 리스크
- 조합원 지위 승계가 안 되면 현금청산 대상이 되어 수억 원 손해
조합원 지위를 승계받지 못하면 새 아파트 입주권이 아니라 현금청산금만 받게 됩니다. 현금청산금은 시세보다 낮게 책정되는 경우가 많아, 수억 원 이상 손해를 볼 수 있습니다.
- 계약 후 조합원 지위 승계가 안 되어 계약 해지·소송으로 이어지는 경우
계약서에 조합원 지위 승계 조건을 명시하지 않으면, 조합원 지위 승계가 안 되더라도 계약 해지가 어려워지고, 소송으로 장기간 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.
- 재건축 사업이 지연되거나 취소될 경우 투자금이 묶이는 리스크
조합원 지위를 승계받더라도, 재건축 사업이 10년 이상 지연되거나 노후도 미달 등으로 사업이 취소될 수 있습니다. 이 경우 분양가 상승, 금융비용 증가 등으로 수익률이 낮아질 수 있습니다.
조합원 지위 승계 가능한 매물 찾는 데 유용한 서비스·사이트 비교
2026년 현재 서울에서 조합원 지위 승계 가능한 재건축 아파트를 찾을 때, 여러 부동산 플랫폼과 전문 서비스를 활용하면 정보를 더 빠르고 정확하게 얻을 수 있습니다. 아래 표는 대표적인 서비스들의 장단점을 비교한 것입니다.
서비스명 장점 단점 네이버 부동산 서울 재건축 단지 정보가 풍부하고, 조합원 매물 여부를 쉽게 확인 가능 [14][15]. 조합원 지위 승계 가능 여부는 직접 조합에 확인해야 하며, 광고 문구만 믿기 어려움 [6][7]. 다방 중개업소가 올린 조합원 매물 정보가 많고, 실시간 매물 갱신이 빠름 [16]. 조합원 지위 승계 조건은 별도로 확인해야 하며, 일부 광고는 과장된 경우도 있음 [6][3]. KB부동산 리브온 재건축 단지의 사업 단계, 조합 설립 여부, 사업시행인가 여부 등을 상세히 제공 [13][17]. 조합원 지위 승계 가능 여부는 조합에 직접 문의해야 하며, 실시간 매물 정보는 중개업소보다 적음 [2][7]. 전문 부동산 컨설팅 업체 조합원 지위 승계 조건, 조합원 지위 승계 가능한 단지, 조합원 지위 승계 가능한 매물 거래까지 원스톱으로 도움 [13][9]. 수수료가 높고, 신뢰할 수 있는 업체를 선정하는 것이 중요함 [9][11].
실제 사용 후기와 주의점
- **“조합원 매물”이라고 해서 무조건 조합원 지위