2026년 서울 아파트 재건축 아파트 실거주 의무 폐지 여부 확인

2026년 현재 서울 재건축 아파트의 실거주 의무는 완전히 폐지되지 않았습니다. 2024년 2월 국회에서 통과된 주택법 개정안은 실거주 의무를 ‘폐지’한 것이 아니라 ‘3년 유예’한 조치입니다. 현재 서울 아파트 시장에는 분양가상한제 적용 주택과 토지거래허가구역 내 입주권에 대한 실거주 의무가 여전히 유효하며, 오히려 2025년 10월 부동산 대책으로 강남 지역을 중심으로 규제가 더욱 강화된 상태입니다.

👉✅자세한 정보 확인하기👉

실거주 의무 3년 유예의 실제 의미

실거주 의무 3년 유예는 2024년 2월 국회를 통과한 주택법 개정안으로, 분양가상한제를 적용받은 아파트 당첨자들의 실거주 의무 시작 시점을 ‘최초 입주 가능일’에서 ‘최초 입주 후 3년 이내’로 완화한 조치입니다. 이는 당장 입주 계획이 없어도 무리하게 대출을 받거나 입주를 준비해야 했던 약 5만여 가구에게 숨통을 틔워준 조치로, 전국 77개 단지가 혜택을 받았습니다. 다만 이 조치는 ‘폐지’가 아닌 ‘유예’로, 3년 내에 입주하면 그때부터 2~5년간 의무적으로 거주해야 하는 규정은 그대로 유지됩니다.

분양가상한제 주택의 실거주 의무

2021년 2월 문재인 정부가 도입한 실거주 의무는 수도권 분양가상한제 단지에서 아파트를 분양받은 사람이 최초 입주일로부터 2~5년 동안 실제로 거주해야 하는 규정입니다. 시세보다 싸게 분양가가 책정된 만큼 새 아파트를 실수요자에게 공급하고 갭투자를 막겠다는 취지였습니다. 2026년 현재도 이 규제는 유효하며, 서울 18구와 경기 과천·광명·하남에서 분양한 민간 아파트에 계속 적용되고 있습니다.

재건축 조합원의 예외 사항

중요한 점은 분양가상한제 단지라도 이미 거주하던 재건축 조합원이 분양받은 아파트는 실거주 의무 대상이 아니라는 것입니다. 따라서 재건축 단지에서 조합원 입주권을 매수하는 경우와 일반 분양권을 매수하는 경우의 규제가 다르다는 점을 유의해야 합니다.

👉✅자세한 정보 확인하기👉

토지거래허가구역 내 재건축 입주권 실거주 의무

2025년 10월 부동산 대책으로 서울 강남구·서초구·송파구·용산구 등이 토지거래허가구역으로 지정되면서 재건축 입주권 거래에도 2년 실거주 의무가 부과되었습니다. 이는 갭투자나 임대 목적 구매를 근본적으로 차단하기 위한 조치로, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 유효합니다. 다만 2025년 10월 19일까지 매매계약 체결 및 계약금 지급을 완료한 경우에는 규제가 적용되지 않는 유예 규정이 있습니다.

입주권 실거주 의무 적용 시점 조정

재개발·재건축 과정에서 기존 주택이 철거되어 실거주 요건을 충족하기 어려운 문제가 발생하자, 서울시와 국토교통부는 2025년 4월 실거주 의무 적용 시점을 ‘취득일’에서 ‘사용 승인일(준공일)’로 변경하는 방안을 마련했습니다. 이에 따라 노후 주택이 철거되어 즉시 실거주가 불가능한 경우, 새 아파트가 준공된 후부터 2년간 실거주하면 되도록 유연하게 적용됩니다.

토허제 대상 지역 및 요건

토지거래허가구역으로 지정된 아파트 및 연립·다세대를 매수하면 허가 신청일로부터 3개월 안에 잔금을 치르고 6개월 안에 입주하여 2년 이상 실거주해야 합니다. 이 규정은 입주권 거래에도 동일하게 적용되며, 토지 이용 계획서에 ‘이주 계획에 따라 실거주 의무 기간을 채우지 못할 시 사용 승인일 이후 요건을 충족하겠다’는 내용을 명시하면 허가를 받을 수 있습니다.

2026년 서울 재건축 시장 현황과 규제 영향

2025년 서울시는 재개발 40곳, 재건축 36곳 등 총 76개 구역을 정비구역으로 지정하여 최근 7년간 최대치를 기록했으며, 이는 역대급 수준으로 평가됩니다. 서울시는 정비사업 평균 추진 기간을 18.5년에서 12년으로 단축하여 2031년까지 31만 가구 착공을 지원할 방침입니다. 그러나 이주비 대출규제, 조합원 지위양도 규제, 재건축초과이익환수제 등 정비사업을 제약하는 규제들이 여전히 존재하여 실제 공급까지는 상당한 시간이 소요될 전망입니다.

재건축 시장에 영향을 주는 주요 규제

실거주 의무 위반 시 불이익

실거주 의무를 이행하지 못할 경우 한국토지주택공사(LH)에 양도차익 없이 주택을 매도해야 하며, 이는 사실상 큰 재산상 손실을 의미합니다. 또한 전세 계약 시 해당 아파트가 실거주 의무 적용 대상인지 반드시 확인해야 하며, 분양가상한제 단지라도 재건축 조합원이 분양받은 경우는 실거주 의무 대상이 아니라는 점을 주의해야 합니다.

실거주 의무 폐지 논의 경과와 전망

윤석열 정부는 2023년 1월 실거주 의무 폐지를 발표했으나, 국회 국토교통위원회에서 여야 논의가 지지부진하여 결국 완전 폐지는 무산되었습니다. 2024년 2월 국회 본회의에서 통과된 것은 ‘폐지’가 아닌 ‘3년 유예’ 조치였으며, 이는 정부의 원안과 달리 실거주 의무 자체는 유지하되 시작 시점만 늦춘 타협안이었습니다. 2026년 현재까지도 실거주 의무 완전 폐지에 대한 입법 논의는 진전이 없는 상태입니다.

향후 규제 완화 가능성

2026년 지방선거를 앞두고 여당 내부에서 재건축초과이익환수제 같은 민간 공급을 가로막는 규제를 풀어야 한다는 주장이 나오고 있으며, 재건축·재개발 관련 규제 완화 공약들이 본격화될 가능성이 있습니다. 하지만 전문가들은 “새 정부가 주택공급에서 정비사업의 중요성은 인식하고 있지만 실제 사업 과정에서 허들은 더 늘어난 상황”이라고 지적하며, 규제 완화에 대한 조속한 논의와 합의가 필요하다고 강조합니다.

2026년 부동산 시장 전망

• 서울 아파트 입주물량은 총 1만여 가구로 ‘입주 절벽’ 현상이 나타나고 있습니다
• 토지거래허가구역 지정으로 LTV 제한, 자금조달계획서 제출, 실거주 의무 등 거래 진입 장벽이 높아졌습니다
• 대출 규제 기조가 이어지는 가운데 수도권과 지방 간 격차가 더욱 벌어질 전망입니다
• 실거주 의무 등 까다로운 규제로 사실상 현금여력이 있는 자산가 중심으로 청약이 집중될 수밖에 없습니다

Q1. 2026년 서울 재건축 아파트 실거주 의무가 완전히 폐지되었나요?
아니요, 2026년 현재 서울 재건축 아파트 실거주 의무는 완전히 폐지되지 않았습니다. 2024년 국회에서 통과된 것은 ‘폐지’가 아닌 ‘3년 유예’ 조치로, 분양가상한제 적용 주택의 실거주 의무 시작 시점만 늦춘 것입니다.

Q2. 재건축 조합원도 실거주 의무를 이행해야 하나요?
분양가상한제 단지라도 이미 거주하던 재건축 조합원이 분양받은 아파트는 실거주 의무 대상이 아닙니다. 따라서 조합원 입주권과 일반 분양권의 규제가 다르다는 점을 확인해야 합니다.

Q3. 토지거래허가구역 내 재건축 입주권을 매수하면 언제부터 실거주해야 하나요?
2025년 4월 서울시와 국토부가 마련한 기준에 따르면, 재건축으로 기존 주택이 철거된 경우 실거주 의무 적용 시점을 ‘취득일’에서 ‘사용 승인일(준공일)’로 변경할 수 있습니다. 새 아파트가 준공된 후부터 2년간 실거주하면 됩니다.

Q4. 실거주 의무를 위반하면 어떤 불이익이 있나요?
실거주 의무를 이행하지 못할 경우 한국토지주택공사(LH)에 양도차익 없이 주택을 매도해야 합니다. 이는 시세 차익을 전혀 얻지 못한다는 의미로, 상당한 재산상 손실이 발생할 수 있습니다.

Q5. 서울 재건축 아파트 실거주 의무가 앞으로 폐지될 가능성이 있나요? 2026년 지방선거를 앞두고 규제 완화 논의가 나오고 있으나, 2023년 정부가 발표한 실거주 의무 폐지안이 국회에서 무산된 이후 완전 폐지에 대한 입법 진전은 없는 상태입니다. 전문가들은 규제 완화에 대한 조속한 합의가 필요하다고 지적합니다.