2026년 부동산 세법 개정 대비 가족 간 저가 양도 시 시가 산정 기준

가족 간 저가 양도 시 시가 산정 기준은 2026년 개정 세법의 핵심이며, 시가와 대가의 차액이 3억 원 또는 시가의 5%를 넘는 순간 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 국세청의 정밀 분석 시스템이 강화된 만큼 철저한 대비가 필요하죠.

 

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💡 2026년 업데이트된 가족 간 저가 양도 시 시가 산정 기준 핵심 가이드

부동산 시장의 변동성이 커지면서 부모 자식 간 아파트를 매매하는 사례가 늘고 있습니다. 하지만 국세청은 ‘특수관계인’ 사이의 거래를 일단 의심의 눈초리로 봅니다. 단순히 계약서만 썼다고 끝나는 게 아니라, 거래 가액이 객관적인 ‘시가’에 부합하는지가 관건이거든요. 2026년 기준으로는 감정평가 결과나 유사 매매 사례가 훨씬 엄격하게 적용되고 있습니다.

가장 많이 하는 실수 3가지

현장에서 상담을 해보면 열 명 중 세 명은 유사 매매 사례 가액을 잘못 산정하곤 합니다. 우리 집과 옆집의 타입이 미세하게 다른데도 같은 가격으로 신고했다가 나중에 추징당하는 경우가 대표적이죠. 또한, 감정평가를 한 곳만 받거나 평가 시점을 매매계약일과 어긋나게 잡는 실수도 잦습니다. 마지막으로 소득 증빙이 안 되는 자녀에게 저가 양도를 했다가 자금출처조사로 번져 증여세까지 두 배로 무는 케이스는 정말 뼈아픈 상황입니다.

지금 이 시점에서 해당 기준이 중요한 이유

정부가 과세 투명성을 높이기 위해 실거래가 데이터를 인공지능으로 분석하기 시작하면서, 예전처럼 “대충 주변 시세보다 조금 낮게”라는 방식이 통하지 않게 되었습니다. 특히 2026년부터는 양도소득세 비과세 요건과 취득세 산정 기준이 더 촘촘해졌기 때문에, 시가 산정의 오류는 단순한 세금 추가 납부를 넘어 가산세라는 큰 짐으로 돌아옵니다.

📊 2026년 기준 가족 간 저가 양도 시 시가 산정 기준 핵심 정리

※ 아래 ‘함께 읽으면 도움 되는 글’도 꼭 확인해 보세요.

가족 간 거래에서 시가는 상속세 및 증여세법(상증세법)을 따르는 것이 원칙입니다. 매매가액이 시가보다 낮으면 양도인에게는 부당행위계산 부인 규정이, 양수인에게는 증여세 문제가 발생하죠. 핵심은 ‘시가와의 차액’이 기준치를 넘지 않도록 세팅하는 것입니다.

꼭 알아야 할 필수 정보

시가 산정의 우선순위는 명확합니다. 가장 먼저 실제 거래된 매매가액을 보고, 없으면 유사 매매 사례 가액을 찾습니다. 이마저도 마땅치 않을 때 비로소 감정평가나 공시가격을 활용하게 되죠. 2026년에는 국토교통부 실거래가 공개시스템의 데이터 업데이트 주기가 빨라져 유사 사례를 찾는 기준이 매우 정교해졌습니다.

비교표로 한 번에 확인 (데이터 비교)

구분	양도소득세(부당행위)	증여세(저가 수증)
적용 기준	시가의 5% 또는 3억 원 이상 차이	시가의 30% 또는 3억 원 이상 차이
과세 대상	양도인(파는 사람)	양수인(사는 사람)
산정 방법	실제 시가로 다시 계산하여 양도세 부과	시가와의 차액에서 기준액 공제 후 증여세 부과
확인 기관	국세청 홈택스 / 관할 세무서	정부24 / 국세청

⚡ 시가 산정 활용 효율을 높이는 방법

단순히 법을 지키는 수준을 넘어, 합리적으로 세금을 줄이려면 전략적인 접근이 필요합니다. 제가 직접 확인해보니 예상과는 다르게 감정평가를 활용하는 것이 오히려 안전장치가 되는 경우가 많더라고요.

단계별 가이드 (1→2→3)

1. 유사 매매 사례 가액 확인: 거래일 전 6개월, 후 3개월 이내에 동일 단지, 비슷한 전용면적의 거래가 있는지 국토부 시스템에서 확인합니다.
2. 감정평가 진행: 유사 사례가 불분명하거나 가격 변동폭이 클 경우, 2곳 이상의 감정평가법인에 의뢰해 시가를 확정 짓습니다. 2026년에는 감정가액 인정 범위가 넓어졌으니 이를 적극 활용하세요.
3. 자금출처 소명 준비: 자녀가 부모에게 지급할 매매대금의 출처를 미리 정리해둡니다. 통장 거래 내역은 물론이고, 필요하다면 차용증(공증 포함)까지 갖춰두는 게 정석입니다.

상황별 추천 방식 비교

상황	추천 산정 방식	기대 효과
대단지 아파트	유사 매매 사례 가액	가장 객관적이며 비용 발생 없음
나홀로 아파트/빌라	감정평가 가액	공시가격보다 높은 시가 입증으로 리스크 제거
거래가 아예 없는 지방 주택	기준시가(공시가격)	보수적인 접근으로 세무 조사 대비

✅ 실제 후기와 주의사항

실제로 가족 간 양도를 진행하신 분들의 말을 들어보면, 가장 당혹스러운 순간은 “세무서에서 연락 왔을 때”라고 합니다. 분명히 시가의 30%를 깎아서 팔아도 된다고 들었는데, 왜 양도세가 더 나오냐는 항의가 많죠.

※ 정확한 기준은 아래 ‘신뢰할 수 있는 공식 자료’도 함께 참고하세요.

실제 이용자 사례 요약

한 블로그 독자분은 서초구 아파트를 아들에게 매매하면서 주변 시세보다 2.5억 원 저렴하게 내놨습니다. 증여세 기준(30% 또는 3억) 안에는 들어왔지만, 양도소득세의 부당행위계산 부인 기준(5% 또는 3억)에 걸려 결국 아버지가 양도세를 다시 내야 했습니다. 증여세는 안 내더라도 양도세는 원래 시가대로 계산된다는 점을 간과한 결과였죠.

반드시 피해야 할 함정들

• 현금 거래 지양: 계좌 이체 내역이 없는 거래는 무조건 증여로 추정됩니다.
• 차용증 관리 소홀: 매매대금 일부를 빌려준 것으로 처리할 때, 이자를 실제로 지급하지 않으면 허위 거래로 간주합니다.
• 무분별한 저가 매매: 시가의 70% 미만으로 거래할 경우, 국세청의 정밀 타겟이 될 확률이 90% 이상입니다.

🎯 가족 간 저가 양도 시 시가 산정 기준 최종 체크리스트

마지막으로 정리를 해보자면, 가족 간 거래는 ‘법이 허용하는 범위 내에서의 예술’과 같습니다. 조금이라도 선을 넘으면 혜택보다 손실이 커지거든요.

지금 바로 점검할 항목

• 거래하고자 하는 부동산의 최근 3개월 내 유사 거래가 있는가?
• 양도소득세 기준인 ‘시가 5%’ 차액을 계산해 보았는가?
• 매수자(자녀 등)의 자금 출처가 객관적으로 증빙 가능한가?
• 감정평가 수수료를 지불하더라도 감정가를 받는 게 유리한가?

다음 단계 활용 팁

사실 이 부분이 가장 헷갈리실 텐데요, 2026년에는 지방세법 개정으로 취득세 산정 기준도 ‘실거래가’와 ‘시가표준액’ 중 높은 금액을 적용하는 경우가 많아졌습니다. 따라서 단순히 양도세만 생각하지 말고 취득세 비중까지 고려해 전체 비용을 시뮬레이션해 보시기 바랍니다.

혹시 본인의 사례가 특수한 상황이라 판단하기 어려우신가요? 구체적인 아파트 단지명이나 예상 매매가를 알려주시면 더 상세한 시뮬레이션을 도와드릴 수 있습니다.

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