용산 한강맨션 2026년 서울 아파트 재건축 착공 및 층수 상향 소식
서울 용산구 이촌동의 대표 재건축 단지인 한강맨션이 최고 59층, 1685가구 규모로 재건축을 본격 추진합니다. 당초 68층 계획에서 층수가 일부 조정되었지만, 서울시 도시계획위원회 사전 자문을 통과하며 사업 속도가 빨라질 것으로 전망됩니다. 1971년 준공된 5층 660가구 저층 단지가 한강변 초고층 랜드마크로 탈바꿈하는 과정에서 분담금, 공사비, 착공 시기 등 실질적인 궁금증이 많을 텐데요, 이번 글에서는 층수 변경 배경부터 사업성, 투자 체크리스트까지 꼼꼼히 정리해드립니다.
한강맨션 재건축 핵심 정보
용산구는 2025년 5월 12일 ‘한강맨션 재건축 정비구역 및 정비계획 변경안’에 대한 주민 공람을 6월 9일까지 실시한다고 밝혔습니다. 이번 변경안은 층수를 기존 68층에서 59층으로 조정한 것이 핵심이며, 총 부지면적 8만4262.1㎡에 최고 59층 1685가구 규모로 재건축됩니다. 조합은 2021년 사업시행인가, 2022년 관리처분인가를 받은 상태로, 시공사는 GS건설이 맡을 예정입니다.
층수 조정 배경과 규제 이슈
서울시 도시계획위원회는 68층 높이가 남산 조망을 가릴 수 있다는 의견을 제시하며 층수를 낮출 것을 권고했습니다. 공공건축가의 10여 차례 자문과 도시계획위원회 사전 자문 결과를 반영해 최고 59층으로 계획을 수정한 것인데, 이는 남산과 한강을 잇는 서울 남북 녹지경관축 보호를 위한 조치입니다. 59층으로 재건축되면 현재 이촌동에서 가장 높은 래미안 첼리투스(56층)를 넘어서는 최고층 아파트가 됩니다.
사업 진행 경과와 예상 일정
한강맨션은 2003년 추진위원회 구성을 시작으로 2017년 조합 설립, 2021년 9월 사업시행인가, 2022년 12월 관리처분인가를 받으며 재건축 절차를 밟아왔습니다. 오세훈 시장 재취임 이후 35층 룰이 폐기되자 초고층 재건축을 추진해왔으며, 이번 정비계획 변경안 공람을 계기로 사업 속도가 다시 붙을 것으로 기대됩니다. 조합원들 간 의견이 활발히 개진되고 있으며, 용산구청장은 주민 의견을 충분히 수렴해 조속히 추진하도록 지원하겠다고 밝혔습니다.
분담금과 공사비 전망
2년 반 전 발표된 관리처분계획은 공사비를 3.3㎡당 615만원으로 산정했지만, 현재는 지역과 사업 종류를 막론하고 3.3㎡당 공사비가 900만원을 넘어선 상황입니다. 동부이촌동과 같은 인기 주거지역은 고급화를 추진하기 때문에 1000만원을 넘어설 가능성이 크며, 단순 계산 시 공사비 인상에 따라 분담금도 30~40% 늘어날 수 있습니다. 용산구는 분양가 상한제 지역이라 공사비 인상을 모두 분양가에 반영할 수 없어 조합원 부담이 가중될 우려가 있습니다.
재건축 초과이익 부담금 리스크
한강맨션이 한국부동산원으로부터 통보받은 재건축 초과이익환수부담금은 가구당 평균 7억7000만원 수준으로, 강남권 재건축을 능가하는 수준입니다. 높은 대지지분으로 인해 발생하는 개발이익을 대부분 재초환으로 돌려줘야 하는 상황이며, 분양가가 오르면 초과이익부담금도 함께 오를 수밖에 없습니다. 관리처분 직후 평균 36억원선이던 전용 101㎡ 매매가가 최근 43억원선에 이르고 있어 부담금 부담이 더 커질 가능성도 있습니다.
상가 분쟁 해결과 착공 전망
한강맨션 재건축사업 초기부터 걸림돌로 꼽혔던 상가 문제는 2024년 12월 심소송 최종판결에서 상가협의회 승소(조합 패소)로 결론났고, 조합이 상고를 포기하며 일단락되었습니다. 공사비 인상이 합의되지 않을 경우 착공이 연기될 가능성도 있지만, 층수가 59층으로 낮아져 건축비가 다소 줄 수 있어 크게 불리한 조건은 아니라는 평가도 있습니다. GS건설이 시공을 맡을 예정이며, 총 321가구 임대 가구를 빼더라도 분양 물량이 700여 가구로 많아 사업성이 높다는 평가를 받고 있습니다.
입지와 설계 특징
한강맨션은 이촌한강공원과 가깝고 남산과 한강을 동시에 조망할 수 있는 프리미엄 입지를 자랑합니다. 지난 2025년 3월 103㎡(약 31평) 아파트의 실거래가가 44억원을 넘었으며, 1971년 준공 당시 대한주택공사(현 LH)가 중산층을 겨냥해 지은 첫 고급 아파트였습니다. 배우 강부자씨가 1호 계약자였으며, 국내 최초로 모델하우스를 지어 선분양한 아파트 단지로도 유명합니다.
재건축 후 단지 계획
변경안에 따르면 단지 안에서 이촌한강공원으로 이어지는 녹지 산책로가 조성됩니다. 한강에서 볼 때 남산을 가리지 않도록 동과 동 사이에 통경축(개방감을 주는 열린 공간)을 확보하며, 기부채납으로 단지 안에 공공 청사 건물을 지어 이촌동 주민센터를 이전할 계획입니다. 전 가구 한강뷰를 목표로 한강변 입지를 활용해 조망권을 최대한 확보한다는 전략입니다.
교통과 생활 인프라
지하철 4호선 이촌역과 가깝고 여의도 접근성도 우수하며, 서울 남북 녹지경관축과 한강 수변축이 교차하는 거주지에 위치합니다. 이촌동 재건축 단지 중 가장 큰 규모로, 재건축 후에는 이촌동 일대의 스카이라인이 바뀌게 될 것으로 예상됩니다.
2026년 서울 재건축 시장 전망
부동산 전문가 20명을 대상으로 한 설문조사에서 모든 전문가가 2026년 서울 아파트값이 상승할 것으로 전망했으며, 55%(11명)는 1~5% 상승을 예상했습니다. 전문가들은 시장 회복을 위해 정부가 재건축·재개발 등 정비사업에 대한 규제를 대폭 풀어야 한다고 입을 모았습니다. 2026년 서울 입주 물량이 크게 줄어들 수 있다는 전망이 나오면서 재건축 단지에 대한 관심이 높아지고 있습니다.
투자 시 체크리스트
- 분담금 상승 가능성: 공사비가 30~40% 증가할 경우 조합원 부담이 커질 수 있습니다
- 재초환 부담금: 가구당 평균 7억7000만원으로 강남권 재건축을 능가하는 수준입니다
- 착공 시기: 공사비 합의 여부에 따라 착공이 연기될 가능성이 있습니다
- 분양가 상한제: 용산구는 분양가 상한제 지역으로 공사비 인상을 모두 분양가에 반영하기 어렵습니다
서울 핵심 정비사업지에서 조합 갈등이 연쇄적으로 터지며 수조원대 재개발·재건축 프로젝트 전반에 갈등 리스크가 사업성의 최대 변수로 떠오르고 있습니다. 조합 내부 갈등과 사업 지연이 반복되면서 조합원들의 금융비용 부담이 증가할 수 있으며, 서울 핵심 정비사업지들이 당분간 횡보를 거듭하며 속도전에 차질이 불가피할 것으로 전망됩니다. 한강맨션의 경우 상가 분쟁은 일단락되었으나 공사비와 재초환 문제가 여전히 복병으로 남아 있습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 용산 한강맨션 재건축 층수가 왜 68층에서 59층으로 낮아졌나요?
서울시 도시계획위원회가 68층 높이가 남산 조망을 가릴 수 있다는 의견을 제시하며 층수를 낮출 것을 권고했기 때문입니다. 공공건축가의 10여 차례 자문과 사전 자문 결과를 반영해 최고 59층으로 계획을 수정했으며, 남산과 한강을 잇는 서울 남북 녹지경관축 보호를 위한 조치입니다.
Q2. 한강맨션 재건축 분담금은 얼마나 오를 것으로 예상되나요?
공사비가 3.3㎡당 615만원에서 900~1000만원 수준으로 오르면서 분담금도 30~40% 증가할 것으로 예상됩니다. 용산구는 분양가 상한제 지역이라 공사비 인상을 모두 분양가에 반영할 수 없어 조합원 부담이 가중될 우려가 있습니다.
Q3. 용산 한강맨션 재건축 착공 시기는 언제인가요?
2025년 5월부터 6월 9일까지 주민 공람을 실시하고 있으며, 서울시 재건축 심의를 앞두고 있습니다. 공사비 합의 여부에 따라 착공 시기가 결정될 것으로 보이며, 상가 분쟁은 2024년 12월 최종 판결로 일단락되어 사업 속도가 빨라질 것으로 기대됩니다.
Q4. 한강맨션 재건축 후 총 세대수와 시공사는 어떻게 되나요?
재건축 후에는 최고 59층, 총 1685가구 규모로 조성되며, GS건설이 시공을 맡을 예정입니다. 총 321가구 임대 가구를 빼더라도 분양 물량이 700여 가구로 많아 사업성이 높다는 평가를 받고 있습니다.
Q5. 용산 한강맨션의 재건축 초과이익 부담금은 얼마나 되나요? 한국부동산원으로부터 통보받은 재건축 초과이익환수부담금은 가구당 평균 7억7000만원 수준으로, 강남권 재건축을 능가하는 수준입니다. 높은 대지지분으로 인해 발생하는 개발이익을 대부분 재초환으로 돌려줘야 하며, 분양가가 오르면 부담금도 함께 오를 수 있습니다.